Тел. +7(499)553 0935
ОСТАВИТЬ ЗАЯВКУ

Рынок завален низкокачественными активами с завышенными ценовыми ожиданиями продавцов

-----
12 октября

Представьте себя на месте инвестора средней руки.

К примеру, вам требуется купить нежилое здание или помещение в московской области в пределах 40 км от МКАД. Вы рассматриваете в том числе Электросталь, Щелково, Подольск и многое другое.

Вам требуется площадь от 500 кв.м., на которой планируется разместить офис для оптовой торговли. шоу-рум и склад. Вам нужно чтобы это не была глухая промзона, чтобы люди смогли к вам приехать не только на автомобиле, используя навигатор, но и просто на общественном транспорте.

Также вам бы хотелось, чтобы то что вы купите, более-менее прилично выглядело. Потому что нахождение в полуразрушенном помещении, которое выглядит как трущоба, да еще в таком же окружении, не позволит вам назначать адекватную цену за свой товар. Более того, ваше местоположение будет бросать тень на репутацию вашего товара и вашей фирмы, и на возможность привлечения и удержания клиентуры.

Ваш бюджет – 35 -40 000 000 рублей. Нижняя планка – 10 000 000 рублей.

Что же предлагает рынок по цене от 10 до 40 миллионов рублей?

Вот что выдается основной портал где размещены объявления о продаже – REALTY.DMIR.RU:

В числе самых дешевых объявлений вам предлагается купить сеть столовых из 3 столовых в аренде. Цена 10 миллионов рублей. Другое предложение заключается в продаже проекта строительства торгового центра в Мытищах, площадью 1 500 кв.м. Эти предложения можно рассмотреть как шлак.

Зв 11 миллионов рублей имеется предложение о продаже склада на окраине г. Электросталь. Склад напоминает удлиненный полуразрушенный сарай, судя по представленным фото.

За 12 миллионов к продаже предлагаются склады на окраине г. Юбилейного, в свою очередь являющегося окраиной г. Королева. Стены – в основном обшарпанные.

Зв 12 миллионов рублей также можно купить здание формовочного цеха бывшего домостроительного комбината в г. Электросталь. Здание находится в промзоне и совсем не близко от Электростали. Высота потолков 20 метров. Осталось найти бизнесмена, у которого появится идея о том, как хотя бы использовать это сооружение, ну и естественно – деньги на бизнес, связанный с использованием такой собственности.

Вообще на территории бывшего домостроительного комбината в Королеве продается много зданий. Можно только догадываться, когда они обретут новых собственников.

За 15 миллионов рублей в городе Королеве продается здание склада площадью 600 кв.м. к тому же обремененное договором аренды до 2021 года , да еще с правом выкупа. Кто-то позарится на эту сказочную инвестицию?

В Мытищах в 4-этажном здании с огромной вывеской «Автозапчасти» на крыше продается помещение на 4 этаже площадью 600 кв.м. Цена вопроса – 16 миллионов рублей. Все не так плохо, но внешний вид здания достаточно унылый. Подойдет не для каждого бизнеса.

За 18 000 000 рублей продавец пытается соблазнить потенциального покупателя железным ангаром в Химках. Площадь ангара 500 кв.м.

За 21,5 миллион в промзоне Химок предлагается к продаже построенный в советское время склад с явными признаками необходимости тепоизоляционных работ. Площадь строения 880 кв.м. Продавец говорит о высокой ликвидности объекта. Нам всем бы побольше такого оптимизма.

За 25 миллионов в Электростали продается здание для размещения автотехцентра. Без внутренней отделки. Площадь 1300 кв.м. С учетом сегодняшних стандартов строительства автотехцентров – это шлак.

За 26 миллионов в Химках предлагается к продаже только участок под строительство административного здания. Возможно что после завершения рецессии российской экономики спрос будет.

Ща 28,5 миллионов в Подольске продаются помещения в жилых домах. Площадь – 1230 кв.м. Однако дома на фотографии отнюдь не выглядят законченными строительством. В лучшем случае ждать еще полтора года. Сам район новостроек производит еще более ужасающее впечатление. Так что бизнес после инвестирования этой суммы пойдет еще не скоро.

Еще есть здания общей площадью 2300 кв.м. в пос. Сельхозтехника под Подольском. Просят 30 000 000 рублей. Как скоро эти деньги отобъются? И на чем? Внешний вид – брежневская железобетонная двухэтажная коробка, в каких размещали разные СМУ.

Список можно продолжать.

Перейдем к дорогому – тому что стоит от 35 миллионов рублей.

За 35 000 000 рублей в Балашихе продается автомойка. Здание – модульной конструкции.

Также на 1 этаже 9-этажного дома в Балашихе продается помещение магазина площадью 540 метров. Но это – число для сдачи в аренду, под магазин. Вопрос в том как долго оно отобъется.

За 36 миллионов можно купить недостроенное здание техцентра в Мытищах.

38 000 000 рублей хотят за склет (!) ангара в Одинцово, площадью 1000 кв.м. Из преимуществ, на котоыре указыват покупатель – удобный подъезд с шоссе.

В категории до 40 000 000 рублей в продаже имеется 3-й этаж офисного здания в г. Люберцы. Цена которую хотят получить – 39 999 999 рублей.

Самый дорогой объект в продаже до 40 000 000 рублей – 2-этажное модульное торговое здание в г. железнодорожный. Ровно 40 миллионов. Но его расположение не внушает энтузиазма относительно сроков окупаемости таких инвестиций.

Резюме неутешительное. Более половины продаваемых на сегодня активов в сфере недвижимости представляют собой откровенный мусор, гетто-объекты.    

Часть этих активов интересна очень узкому кругу потенциальных покупателей в средне- и долгосрочной перспективе, и при соблюдении многих условий, которые могут и не возникнуть. Большая часть эти активов не интересна никому. Они в отвратительном состоянии, требующем дорогостоящего ремонта, расположены в неудобном месте, построены в 50-80-х годах прошлого века и требуют больших затрат на отопление. Их внешний и внутренний вид вызывают ужас, в том числе при проведении самых элементарных подсчетов стоимости реконструкции. Эти объекты сложно сдать в аренду.

Риэлторы хорошо знают эти объекты, поскольку они висят в базах данных всех риэлторских фирм годами.

С учетом низкого качества большинства этих объектов на них просто нет достаточного количества покупателей.

Только резкое снижение цен и массовые распродажи в совокупности с рассрочками платежей в состоянии сдвинуть рынок с места. Но даже это не гарантирует улучшения ситуации.

При этом собственники этих объектов пока не готовы снижать цену продажи. Ведь пока объекты остаются в собственности, они дают ощущение того, что они стоят каких-то вменяемых денег.

У владельцев есть внутренняя установка на то, что они являются обладателями недвижимости стоимостью 20, 30 или 50 миллионов рублей, и это дает им хотя и эфемерное, но все таки чувство стабильности и уверенности в завтрашнем дне. И невозможность продажи или сдачи объекта в аренду на протяжении 3 или 4 лет не пока могут подточить чувство обладания чем-то ценным, хотя это чувство и является иллюзией.

Если инвестор действительно хочет стать обладателем качественного объекта недвижимости, самое лучшее для него – это построить новый объект. Но все упирается в огромные сроки получения согласований и разрешений на новое строительство и проблемы с доступом к земельным участкам для нового строительства.

Поэтому в ближайшие 10 лет с большой вероятностью сохранится ситуация, когда рынок недвижимостью будет на 80 процентов завален неликвидом, который можно назвать «дистрессовыми активами». Но пока у дистрессовых активов отнюдь не дистрессовая цена, они могут рассматриваться исключительно как хлам, реализовать который весьма непросто.

Заявка на обслуживание

Введите код с картинки: